Comprare casa o vivere in affitto?

Rata e affitto: il confronto corretto

Confrontare una rata di 750 euro con un affitto di 800 euro e concludere che l’acquisto sia più conveniente è un calcolo incompleto.

Per chi acquista, il confronto dovrebbe comprendere almeno:

• anticipo iniziale;
• rata del mutuo;
• interessi totali;
• imposte e notaio;
• agenzia immobiliare;
• perizia e istruttoria;
• assicurazione;
• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• spese di futura vendita;
• costo opportunità del capitale investito.

Per chi vive in affitto, invece, bisogna considerare:

• canone mensile;
• deposito cauzionale;
• eventuale agenzia;
• spese condominiali a carico dell’inquilino;
• possibili aumenti futuri;
• traslochi e rinnovi;
• rendimento ottenibile investendo il capitale non utilizzato nell’acquisto.

Un esempio semplificato

Consideriamo due abitazioni equivalenti. La prima può essere acquistata per 200.000 euro, mentre la seconda può essere affittata per 750 euro al mese.

Per comprare, una famiglia dispone di 50.000 euro e richiede un mutuo di 150.000 euro. Oltre all’anticipo deve sostenere spese notarili, fiscali, bancarie e di intermediazione. La rata potrebbe risultare simile al canone, ma il proprietario dovrebbe aggiungere manutenzione, assicurazione e possibili lavori straordinari.

L’inquilino, invece, conserva gran parte dei 50.000 euro e, se non li spende, può mantenerli come riserva o investirli secondo il proprio profilo di rischio.

Il capitale rimborsato non è un costo

Una parte della rata riduce il debito e aumenta la quota di casa effettivamente posseduta. Per questo non sarebbe corretto considerare l’intera rata come una spesa perduta: la quota capitale rappresenta una forma di risparmio forzoso.

Gli interessi, invece, costituiscono il costo del finanziamento. A essi si aggiungono gli altri oneri che non aumentano il valore del patrimonio.

Il rendimento del denaro non immobilizzato

Chi sceglie l’affitto può teoricamente investire la somma che avrebbe utilizzato come anticipo. Il risultato dipende dal rendimento, dai costi, dalla fiscalità e dal rischio dell’investimento.

Non bisogna presumere automaticamente rendimenti elevati e costanti; tuttavia, anche il mancato rendimento di un capitale immobilizzato nella casa deve essere considerato.