Comprare casa o vivere in affitto?

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Quanto tempo pensiamo di restare?

La durata della permanenza è uno dei fattori più importanti. I costi iniziali dell’acquisto vengono sostenuti subito e, se la casa viene rivenduta dopo pochi anni, devono essere recuperati in un periodo molto breve.

Una permanenza lunga permette invece di distribuire le spese iniziali su molti anni e riduce il rischio di dover vendere durante una fase negativa del mercato.

Comprare per pochi anni può essere costoso

Notaio, imposte, agenzia e costi del mutuo vengono sostenuti anche se l’immobile è rivenduto rapidamente. Una parte importante del possibile aumento di valore può essere assorbita dalle spese di entrata e uscita.

Il punto di pareggio

Il punto di pareggio è il periodo dopo il quale l’acquisto comincia a risultare più conveniente dell’affitto sulla base delle ipotesi utilizzate. Non esiste una durata uguale per tutti, perché il risultato dipende da:

rapporto tra prezzo della casa e canone;
tasso del mutuo;
entità dell’anticipo;
costi iniziali;
spese di manutenzione;
andamento del valore dell’immobile;
aumento dei canoni;
rendimento del capitale alternativo.

Una piccola variazione nelle ipotesi può cambiare il risultato. Per questa ragione i calcoli devono essere utilizzati come simulazioni e non come previsioni certe.

Il rapporto tra prezzo e affitto

Un metodo preliminare consiste nel confrontare il prezzo dell’immobile con il canone annuo di una casa equivalente. Se una casa costa 240.000 euro e può essere affittata per 800 euro al mese, il canone annuo è pari a 9.600 euro. Dividendo il prezzo per il canone annuo si ottiene un rapporto pari a 25.

Un rapporto elevato indica che il prezzo di acquisto è molto alto rispetto all’affitto. Un rapporto più basso può rendere l’acquisto relativamente più interessante.

Un indicatore, non una risposta

Il rapporto prezzo-affitto non considera interessi, manutenzione, imposte, crescita dei canoni, qualità dell’immobile e variazioni future dei prezzi. Serve soltanto come primo orientamento.

La durata del mutuo

Allungare il mutuo riduce normalmente la rata, ma aumenta il periodo durante il quale vengono pagati interessi. Una rata più bassa può essere più sostenibile, mentre il costo totale del finanziamento può crescere sensibilmente.

La durata deve essere scelta valutando contemporaneamente sostenibilità della rata e costo totale del mutuo.

Il rischio di vendere nel momento sbagliato

Chi deve trasferirsi può essere costretto a vendere durante una fase di mercato sfavorevole. Se il prezzo di vendita non copre il debito residuo e le spese, il proprietario potrebbe dover utilizzare altro denaro per chiudere il mutuo.

L’inquilino può affrontare costi di trasloco e disdetta, ma non è direttamente esposto alla variazione del valore dell’immobile.

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